Tez zamanda tüm dünyanın bu salgından kurtulmasını diliyorum. Salgın nedeniyle duran üretim ve tüketimdeki azalma nedeniyle uğranılan kayıplar, işgücü kayıpları vb.nin ülke ekonomilerine getireceği maliyet, henüz tam olarak hesaplanamıyor. Ancak, salgının tüm dünyaya maliyetinin oldukça ağır olacağı tahmin ediliyor.  

Salgın Nedeniyle Ciddi Önlemler Alındı, Alınmaya da Devam Ediliyor!

Devletimiz salgın nedeniyle ciddi önlemler aldı, almaya da devam ediyor. Vergi ve SGK ertelemeleri, kısa çalışma ödeneği, karşılıksız yardımlar, banka kredileri, mevcut kredilerin ertelenmesi, salgının yayılmaması için iş yerlerinin kapatılması, toplantı ve organizasyonların ertelenmesi, seyahat yasağı gibi.

Çok şükür, salgın hızını kaybetmeye başladı, normalleşmeye dönüş için planlar yapılmaya başlandı. Herkes heyecanlı, bir an önce bu yasakların kaldırılmasını ve normal yaşama dönülmesini istiyor ve bekliyor. Ancak, bunun kısa bir zaman içerisinde olması zor, sabırlı olmamız lazım.

Normale Dönüşte Ana Gündem Kira!

İçişleri Bakanlığı tarafından yayınlanan 19.03.2020 tarihli Koronavirüs Genelgesi kapsamında; ülke genelinde 149.382 iş yerinin geçici süreliğine faaliyetlerine ara verildi. Perakendecilerin mağazalarını kapatması ve söz konusu Genelge ile bazı iş yerlerinin kapatılması üzerine AVM’ler de kendi inisiyatifleri ile kapandı. Marketler, dezenfektan üreticileri ve satıcıları, kargo şirketleri, maske üretimi ve satışı yapanlar, sağlık malzemesi satanlar vb. dışında faaliyet gösteren sektör ve iş kolu hemen hemen yok gibi.

Salgının etkisinin hafiflemesiyle birlikte, iş yerlerinin kademeli olarak açılması konusunda hazırlıklara da başlandı. Evet, iş yerleri açılacak ama daha şimdiden kiralarla ilgili tartışmalar başladı. Çünkü, Mart ayından bu yana kiracıların büyük bölümü kira ödemiyor, iş yeri sahipleri de tahsil edemiyor! Mart ayının ikinci yarısından sonra iş yerleri kapalı ve faaliyetlerine ara vermiş durumda. Diğer yandan, kiracılar (mağaza sahipleri vb.), talebin düşeceği endişesiyle iş yeri kirasının ciroya bağlanmasını isterken, iş yeri sahipleri buna pek yanaşmıyor.

Kapanan İşyerlerinin Kiraları İle İlgili Bir Düzenleme Yapıldı Mı?

Evet, yapıldı.

7226 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi ile, 1 Mart 2020 tarihinden 30 Haziran 2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesinin kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hükme bağlandı (26 Mart 2020 tarihli ve 31080 mükerrer sayılı Resmi Gazete).

Yapılan bu düzenleme ile, 1 Mart 2020 tarihinden 30 Haziran 2020 tarihine kadar işleyecek kira borcu ortadan kaldırılmıyor. Bu süre içerisinde kira borcu devam ediyor, ancak kira sözleşmesi, bu dönemdeki kira borçlarının ödenmemesi sebebiyle kiraya verenler tarafından feshedilemiyor ve kiracının tahliyesi istenemiyor. Bu süreçte, herhangi bir fesih bildirimi olmadığı hallerde kiracı ve kiraya veren arasında kira sözleşmesi ve tarafların hak ve yükümlülükleri aynen devam ediyor. İş yerlerinin faaliyetlerini devam ettirmemesi, kira bedelinin ödenmemesi yönünde kiracılara bir hak sağlamıyor.

Kiraya Verenlerce Tahsilinden Vazgeçilen Kira İçin Fatura Düzenlenecek Mi? KDV Hesaplanacak Mı?

İş yerlerinin kapatıldığı süreye isabet eden kiraların tahsil edilip edilmeyeceği ile ilgili bir düzenleme yapılmadı, yapılmaması da gerekir. Çünkü, bu, Devlet tarafından değil, tamamen tarafların kendi aralarında kararlaştırması gereken bir konu. Nitekim, 7226 sayılı Kanunun geçici 2. Maddesinde de, “kiraya veren ile kiracıya işyerinin kapalı olduğu süre için aranızda uzlaşın, ona göre hareket edin; kiracı bu süreçte kirasını ödeyemezse kira sözleşmesi feshedilemez ve tahliye edilemez” diyor.

Kiraya verenlerin büyük bir bölümü, işyerlerinin kapalı olduğu dönem için kira almama eğiliminde, hatta bunu kiracılarına da bildirdiler. Yani, Mart – Haziran ayları için kira talep etmeyecekler. Kalan küçük bir kısmı ise, kapalı da olsa kira sözleşmesinin yürürlükte olduğunu belirterek, söz konusu döneme ilişkin kiraları salgın sonrası da olsa alma eğiliminde.

Şu an uygulamada 3 tür kira söz konusu: Birincisi, ciroya göre belirlenen kira, ikincisi, sabit kira, üçüncüsü ise ciroya göre belirlenen ancak asgari bir tutarın altında kalmayan kira.

Kiranın Ciroya Göre Belirlendiği Durumlarda Ciro Yok, Fatura ve KDV’de Yok!

Salgın nedeniyle kapatılan iş yerlerinde kira tutarı cironun belli bir yüzdesi olarak belirlenmişse herhangi bir sorun yok. Çünkü, iş yerleri kapalı ve satış olmadığı için ciro ve kira da olmayacak. Dolayısıyla, olmayan kira için fatura düzenlenmeyecek ve KDV hesaplanmayacak. Ortada kira olmadığına göre, gelir ve kurumlar vergisi yönünden de vergilendirme yapılmayacak.

Tahsilinden Vazgeçilen Aylık Sabit Kira İçin Fatura Düzenlenecek Mi? KDV Hesaplanacak Mı?

Vergilendirme ve faturalandırma sorunu, kira bedelinin sabit bir kira tutarı olarak belirlendiği durumlarda ortaya çıkıyor. Çünkü, aylık olarak alınacak kira tutarı belli olup, mevcut düzenlemelere göre her ay itibariyle kiracılar adına faturanın düzenlenerek KDV hesaplanması gerekiyor.

İşyerlerinin Devlet tarafından genelge ile kapatıldığı tarihten yine alınan karar veya yayınlanacak genelge ile açıldığı tarihe kadar bu yerlerde faaliyette bulunulması söz konusu değil. İş yerini kapatma ve açma işlemleri iş yeri sahibi ve kiracının iradesi ile değil, tamamen bunların iradesi dışında gerçekleşiyor. Yani, mücbir sebep söz konusu. Kiraya veren iş yeri sahipleri, salgın nedeniyle iş yerlerinin kapalı olduğu süre boyunca kira almama eğilimindeler. Bunu da kiracılara bildirmiş durumdalar. Peki, bunlar, almadıkları kiralar için fatura düzenlemeyecekler mi? KDV hesaplamayacaklar mı? Bu konuda Maliye’nin şu ana kadar açıklanmış yazılı bir görüşü yok. Kanun veya ikincil mevzuatla yapılmış bir düzenleme de söz konusu değil. Yani, konu tam olarak net değil.

Normal zamanlarda, iş yeri sahiplerinin “ben kira almıyorum” demesinin vergi uygulamaları bakımından bir geçerliliği bulunmuyor. Çünkü, vergilendirmede “Para faizsiz, ev kirasız olmaz.” diye genel bir kural var. Kira alınmasa dahi, tespit edilmiş bulunan kira bedeli üzerinden fatura düzenlenmesi ve KDV hesaplanması gerekiyor.

Ancak, virüs salgını nedeniyle iş yerlerinin kapatılması olayında geçerli ve herkse tarafından kabul edilmiş bir mücbir sebep var, ihtiyarilik ya da tarafların iradelerine dayalı bir durum söz konusu değil. Yani, normal zamanlarda olduğu şekilde, kira alacağından vazgeçme durumu yok. İşyerleri salgın nedeniyle devlet tarafından kapatılmış durumda. Kira sözleşmesi var ama sadece kağıt üzerinde. İş yerlerinin salgın nedeniyle kapalı olduğu süreler için, hukuken geçerli bir kira sözleşmesi var, ancak iş yerinin devlet tarafından kapatılmış olması nedeniyle fiili olarak verilen bir kiralama hizmeti söz konusu değil.

Dolayısıyla, virüs salgını nedeniyle iş yeri sahipleri tarafından alınmamasına karar verilen ve kiracılara bildirilen kiralar nedeniyle fatura düzenlenmemesi ve KDV hesaplanmaması gerekir. Ancak, bunun için taraflar (kiraya veren ve kiracı) arasında mutlaka ek bir kira sözleşmesi yapılmalı, iş yerinin virüs salgını nedeniyle kapalı kaldığı süreye (3 ay, 4 ay gibi) ilişkin kiraların alınmayacağı ve bu konuda taraflar arasında mutabık kalındığı açıkça belirtilmeli.

Kişisel görüşümüze göre, Maliye’nin bir Sirküler çıkararak, virüs salgını nedeniyle kapatılan iş yerlerinden alınmayan kiralar için fatura düzenlenmeyeceği ve KDV hesaplanmayacağı, alınmayan kiraların gelir ve kurumlar vergisine tabi olmayacağı hususunda düzenleme yapması uygun olacaktır. Çünkü, salgın nedeniyle kira almaktan vazgeçen mükelleflerin ileride sıkıntılı bir durumla karşılaşmamaları için, yazılı bir düzenleme yapılması şart.

Ciroya Göre Belirlenen Ancak Asgari Bir Tutarın Altında Kalmayan Kiralardan Vazgeçilmesi Halinde KDV ve Fatura Ne Olacak?

Kira tutarının belirlenen asgari sabit bir kira bedelinden aşağıya düşmemek üzere ciroya göre hesaplanan iş yerleri, salgın nedeniyle kapalı olduğundan, kapalı kaldığı süre boyunca satış ve ciro olmayacağından, sözleşmede belirtilen asgari kira tutarı geçerli olacak. Kiraya verenlerin iş yerinin kapalı olduğu süreye isabet eden asgari kirayı almamaları halinde de, bu kiralar için fatura düzenlemeleri ve KDV hesaplamaları söz konusu olmayacak. Yukarıda yapılan açıklamalar, bu tür kiralamalar için de aynen geçerli.

Kiraya Verenlerin, Kiradan Vazgeçmemeleri Halinde Ne Olacak?

İş yerleri salgın nedeniyle kapalı da olsa kiraya veren iş yeri sahiplerinin kiraları almaktan vazgeçmemeleri halinde, fatura düzenlemeleri ve KDV hesaplamaları gerekiyor.

Sonuç Olarak;

Salgın nedeniyle iş yerlerinin kapatılması hem kiraya verenler hem de kiracılar açısından oldukça zor bir konu. Kapalı kalan süreye ilişkin kiraların alınıp alınmayacağı hususunun taraflar arasında karara bağlanması gerekiyor. Eğer kira alınmayacaksa, mutlak suretle ek bir kira sözleşmesi düzenlenmesi ve iş yerinin kapalı kaldığı süreye isabet eden kira tutarının alınmayacağının belirtilmesi gerekiyor. Maliye’nin de olası risklere karşı konuya açıklık getiren bir Sirküler çıkarmasında fayda var.

Devletimize güveniyoruz, Devletimizin yanındayız.