Yazının başlığını okur okumaz içinizden "Devlet'ten lojman satın almanın ne cazibesi olacak ki" diyorsunuz değil mi?
İşte bu konuda yanılıyorsunuz! Çünkü Devlet'ten lojman satın almanın, müteahhitten ev satın almaya göre ciddi vergisel avantajları var.

Devlet Lojmanları Satmaya Kararlı, Üstelik Satmaya da Başladı!

Devlet, bütçeye gelir sağlanması ve atıl taşınmazların ekonomiye kazandırılması amacıyla Hazineye ait taşınmazların yanısıra, kamu personelinin oturduğu lojmanları da satmaya karar verdi. Yasal mevzuatta yaptığı düzenlemelerle, Hazine taşınmazlarının ve bu kapsamda lojmanların satışında alıcılara taksitlendirme ve vergiden muaf tutma kolaylıkları sağladı, bu şekilde Hazine taşınmazlarının vatandaşlar tarafından satın alınmasını cazip hale getirdi.

Devlet, son bir yıl içerisinde düğmeye bastı, kamuya ait lojmanları satışa da başladı.

Lojman Satışlarına İlişkin Yasal Düzenleme Tamam, Satışlar Başladı!

Lojmanların satışına ilişkin esas düzenlemeler, 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendı̇rı̇lmesı̇ ve Katma Değer Vergı̇sı̇ Kanununda Değı̇şı̇klı̇k Yapılması Hakkında Kanunda yer alıyor. Ayrıca, bu konu hakkında 385 ve 394 Sıra No.lu Milli Emlak Genel Tebliğleri olmak üzere iki de Tebliğ yayınlandı. Yani, yasal alt yapı tamam. Zaten lojman satışları da başladı.

Hangi lojmanlar Satılıyor, Hangileri Satılmıyor?

4706 sayılı Kanunda yer alan düzenlemelere göre, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulan lojmanlar, bağımsız bölümler halinde 2886 sayılı Devlet İhale Kanununda yer alan hükümler çerçevesinde ihale yoluyla satılıyor. Ancak, kamu konutlarından;

- Özel kanunlar kapsamında satışı mümkün bulunmayanlar,

- Savunma, güvenlik, adalet ve istihbarat hizmetlerini yürüten personel tarafından kullanılan ancak ilgili bakanlıklarca uygun görüş verilmeyenler,

- Özel tahsisli olanlar

satışa konu edilemiyor. Yani, kamu lojmanlarının yarıya yakın bir kısmı satılmıyor, geriye kalan görev, sıra ve hizmet tahsisli olan yarısı satışa konu ediliyor.

Lojmanda Oturanların Öncelikli Satın Alma Hakkı Var Mı? Varsa İşleyiş Nasıl Olacak?

İhalenin yapıldığı tarihte görev, sıra ve hizmet tahsisli ve kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulan kamu konutlarında oturanlar, ikamet ettikleri kamu konutunu öncelikli olarak satın alma hakkına sahipler.

Yapılan ihale sonucunda oluşan ihale bedeli, öncelikli satın alma hakkı bulunanlara tebliğ ediliyor. Öncelikli alım hakkı sahibinin, içerisinde oturduğu kamu konutunu bu bedeli üzerinden satın almak istemesi ve tebligattan itibaren on beş gün içerisinde ihale bedelini ödeyerek taksitli satış sözleşmesi düzenlemesi halinde bu durum, en yüksek teklif veren istekliye bildiriliyor. Ancak, öncelikli satın alma hakkı sahibinin aynı süre içerisinde kamu konutunu satın almak istemediğini bildirmesi, bu süre içerisinde herhangi bir bildirimde bulunmaması ya da yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde ise, en yüksek teklif veren istekliye tebligat gönderilerek ihale bedelini ödemesi gerektiği bildiriliyor.

Lojman Satış Bedeli Peşin Veya Taksitle Ödenebiliyor!

Hazineye ait lojmanların satış bedeli, peşin veya taksitle ödenebiliyor. Taksitle ödeme halinde, satış bedelinin en az dörtte birinin peşin, kalanının en fazla iki yılda ve taksitlerle kanunî faizi ile birlikte ödenmesi gerekiyor.

Ancak, ilgili mevzuat ile lojmanlarda oturan ve öncelikli alım hakkı sahiplerine ödeme konusunda pozitif bir ayrıcalık getiriliyor. İhale bedelinin öncelikli alım hakkı sahibi tarafından peşin ödenmesi halinde ihale bedelinden yüzde on (% 10) indirim yapılıyor, taksitle ödenmesi halinde ise indirim uygulanmaksızın;

- En az yüzde yirmisi peşin, kalanı beş yılda ve altmış taksitle, 

- En az yüzde yirmi beşi peşin, kalanı yedi yılda ve seksen dört taksitle,

- En az yüzde otuzu peşin, kalanı on yılda ve yüz yirmi taksitle

ödenebiliyor.

Bu durumda borç bakiyesi ve aylık taksitler, her yılın Ocak ve Temmuz aylarında olmak üzere yılda iki kez Türkiye İstatistik Kurumu’nun her ay için belirlediği tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) aylık değişim oranında artırılarak hesaplanıyor. Bu şekilde yapılacak hesaplamalarda aylık değişim oranları toplamının yıllık yüzde on ikiyi geçmesi halinde geçen kısım hesaba katılmıyor.

Ancak, mevcut koşullarda kamu personelinin ihale bedeli üzerinden oturdukları konutları almaları oldukça zor görünüyor.

Devletten Lojman Satın Almanın Ne Avantajı Var?

Devletten lojman satın almanın, müteahhitten ev almaya göre birçok vergisel avantajı var, hem de kayda değer ciddi avantajlar. Bunlar neler mi? Söyleyelim o zaman:

1) KDV Avantajı: KDV ödemiyorsunuz, çünkü Hazineye ait lojmanların satışı KDV’den istisna (KDVK Mad. 17/4-p).

2) Emlak Vergisi Muafiyeti: Satın aldığınız lojmanlar, satın alma tarihini takip eden yıldan itibaren beş (5) yıl süreyle Emlak Vergisinden muaf (4706 Sayılı Kanun Mad. 7).

3) Tapu Harcı Avantajı: Satın aldığınız lojman için tapu harcı ödemiyorsunuz, çünkü devletten satın alınan lojmanları tapuya tescili tapu harçlarından istisna (4706 sayılı Kanun Mad.7, Harçlar kanunu Mad. 123).

4) Damga Vergisi Avantajı: Damga vergisi ödemeyeceksiniz, çünkü, lojmanların satış ve devirle ilgili olarak düzenlenen kağıtlar damga vergisinden istisna (4706 sayılı Kanun Mad.7)

5) Taksitle Ödeme Avantajı: Satın alma bedelini taksitle ödeyebiliyorsunuz.

Tabi bunlar, tapuda hazine adına kayıtlı lojmanlar için geçerli. Hazine’den kasıt, 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol kanuna ekli (I) sayılı Cetvelde sayılan genel bütçe kapsamındaki kamu idareleri. İçinde TBMM, Cumhurbaşkanlığı, Bakanlıklar, Yargıtay, Danıştay ve Sayıştay gibi 60 adet genel bütçeli kamu idaresi bulunuyor. Hazine adına kayıtlı olmayan lojmanların satışında ise, vergisel bu istisnalar söz konusu değil.

Ne dersiniz? Devletten lojman almak avantajlı mıymış?

Müteahhitten Sıfır Veya Piyasadan İkinci El Konut Satın Almanın Ne Avantajı Var?

Müteahhitlerden sıfır konut aldığınızda, damga vergisi hariç vergisel avantajların hiçbirisi yok. Piyasadan ikinci el konut aldığınızda ise, yukarıda sayılan vergisel avantajların yine hiç birisi yok. Müteahhitlere sağlanan kolaylık, sadece KDV ve tapu harcı oranlarında indirim ile sınırlı, bunlara yukarıda sayılan avantajların hiçbiri sağlanmadı. İkinci el konutlara sağlanan avantaj ise sadece indirimli tapu harcı, ki şu anda o da yok. Aslında haksız bir uygulama, ancak Devlet de elindeki lojmanları cazip koşullarla elden çıkarmak istiyor. Bu konuda diyecek bir şey yok, karar bir kere alınmış, geri dönüşü de imkansız gibi.

Son Söz:

Burada belirtmek istediği çok hassas bir konu var: Lojmanların satılmasından en çok büyükşehirlerdeki lojmanlarda oturan nitelikli kamu personeli mağdur olacak. Bunların tamamına yakın bir kısmı, belli ve kritik görevlerdeki insanlar. Örneğin, görev tahsisli lojman verilen stratejik makam sahipleri (Başkan Yrd. Daire Başkanı, Vergi Dairesi Başkanları ve Grup Müdürleri, Vergi Müfettişleri, Vergi Dairesi Müdürleri ve Yardımcıları, Gelir Uzmanları vb.) Bunların mağdur edilmemesi lazım. Hiç değilse, büyükşehirlerde görev yapan bu personele belli bir tutarda kira yardımı yapılması şart diye düşünüyorum.